در بخش اول این مقاله، به بررسی برخی محدودیت‌های اصلی ساخت‌وساز مانند عرض گذر (عرض معبر) و تأثیر آن بر تراکم و ارتفاع ساختمان‌ها پرداخته شد. عرض گذر از عوامل مهمی است که ضوابط خاصی برای ارتفاع و عقب‌نشینی ساختمان‌ها تعیین می‌کند تا نورگیری، دید و ایمنی رعایت شود. علاوه بر این، عوامل دیگری مانند جهت ساخت و موقعیت قطعه که بر نور و تهویه تأثیر دارند، حریم‌های امنیتی، و الزام تامین پارکینگ و فضای سبز نیز محدودیت‌های مهمی بر تعداد طبقات و حجم ساخت ایجاد می‌کنند. شناخت دقیق این عوامل و تعامل آنها به طراحان و مهندسان کمک می‌کند تا ضمن رعایت مقررات، طراحی‌های کارآمدتر و سازگارتر با محیط داشته باشند. در ادامه، این موارد به‌صورت کامل‌تر بررسی خواهند شد.
سایه‌اندازی و نقش آن در محدودیت تعداد طبقات
در فرآیند طراحی و اجرای پروژه‌های ساختمانی شهری، یکی از مهم‌ترین عواملی که مستقیماً بر تعداد طبقات مجاز و نحوه توسعه عمودی بنا تأثیر می‌گذارد، پدیده سایه‌اندازی است. این عامل به ویژه در مناطق شهری پرتراکم که فاصله ساختمان‌ها از یکدیگر کم است، اهمیت مضاعفی پیدا می‌کند. سایه‌اندازی به‌طور خلاصه، به میزان نوری گفته می‌شود که به دلیل وجود یک سازه مرتفع، از رسیدن به فضاهای اطراف – ازجمله املاک مجاور، حیاط‌ها، خیابان‌ها و فضاهای عمومی – باز می‌ماند. سایه‌ی حاصل از یک ساختمان می‌تواند اثرات قابل توجهی بر کیفیت زندگی ساکنان مجاور داشته باشد؛ از کاهش نور طبیعی در طول روز گرفته تا ایجاد محدودیت در رشد گیاهان فضای سبز و افزایش وابستگی به نور مصنوعی در خانه‌ها یا فضاهای کاری. این موضوع نه‌تنها به آسایش محیطی لطمه می‌زند، بلکه ممکن است ارزش ملکی املاک مجاور را نیز کاهش دهد. به همین دلیل، مقررات شهری در بسیاری از کشورها، از جمله ایران، توجه ویژه‌ای به بررسی تأثیر سایه‌اندازی هنگام صدور مجوز ساخت دارند.
در شهرهای بزرگ ایران مانند تهران، تبریز، مشهد و شیراز، شهرداری‌ها معمولاً به‌منظور مدیریت این موضوع، ضوابطی همچون حداکثر ارتفاع مجاز متناسب با عرض معبر، الزام به عقب‌نشینی طبقات بالاتر (اصطلاحاً پِله‌ای یا پلکانی)، و رعایت زاویه ۴۵ درجه را تدوین کرده‌اند. این ضوابط بر پایه اصول علمی نورگیری، اقلیم منطقه و حفظ حقوق همسایگی وضع می‌شوند. برای مثال، در معابری با عرض کمتر از ۱۲ متر، ساخت ساختمان‌هایی با ارتفاع زیاد می‌تواند باعث ایجاد سایه سنگین بر سمت مقابل خیابان شود. به همین خاطر، در این نوع معابر معمولاً بیش از سه طبقه مجاز نیست، یا طبقات بالاتر مشروط به عقب‌نشینی عمقی هستند. این فاصله‌گذاری باعث می‌شود تا زاویه تابش نور خورشید (مخصوصاً از جهت جنوب) حفظ شده و نور کافی به فضای مقابل برسد. در طراحی حرفه‌ای، این زاویه معمولاً به‌صورت زاویه ۴۵ درجه از سطح گذر محاسبه و رعایت می‌شود.
از سوی دیگر، برخی مناطق دارای نرم‌افزارهای شبیه‌ساز نور و بررسی‌های سه‌بعدی سایه‌اندازی در مرحله صدور پروانه ساخت هستند. این ابزارها امکان بررسی دقیق تاثیر احتمالی سایه یک ساختمان جدید بر محیط پیرامون را فراهم می‌سازند و در مواردی، ممکن است شهرداری اجازه ساخت کامل پروژه را منوط به اصلاح طرح و کاهش ارتفاع بدهد. در برخی کلان‌شهرها، قوانین جزئی‌تری نیز وجود دارد. مثلاً در تبریز، اگرچه در حالت کلی زمین‌ها تا سه طبقه مجاز به ساخت هستند، اما در قطعات جنوبی که نورگیری بهتر دارند و سایه‌زنی به املاک دیگر کمتر است، امکان ساخت طبقات بیشتر فراهم می‌شود. این در حالی‌ست که در قطعات شمالی با همان متراژ، به دلیل سایه‌اندازی بیشتر، محدودیت‌های بیشتری اعمال می‌شود.
الزام تامین پارکینگ و تاثیر آن در ضوابط ساخت و محدودیت طبقات
در روند طراحی، تصویب و اجرای پروژه‌های ساختمانی، تامین فضای پارکینگ یکی از اصلی‌ترین و تأثیرگذارترین معیارهای فنی و حقوقی محسوب می‌شود. اهمیت این موضوع در دهه اخیر، با افزایش تعداد وسایل نقلیه شخصی، رشد جمعیت شهری و کمبود زیرساخت‌های حمل‌ونقل عمومی، دو چندان شده است. ازاین‌رو، مراجع رسمی از جمله شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، شهرداری‌ها و نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران (پلیس راهور) ضوابط سخت‌گیرانه‌تری برای الزام تامین پارکینگ در تمامی پروژه‌ها تصویب و اجرا کرده‌اند.
بر اساس مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ایران – الزامات فضاهای پارکینگ، در تمامی کاربری‌های مسکونی، تامین حداقل یک واحد پارکینگ به ازای هر واحد الزامی است. مطابق بند ۲-۳-۴ همین مبحث، «برای هر واحد مسکونی، یک واحد پارکینگ الزامی است و در مواردی که سطح زیربنای مفید هر واحد از حد معینی فراتر رود (معمولاً ۱۲۰ یا ۱۵۰ متر مربع، بسته به منطقه و شهر)، تأمین بیش از یک پارکینگ الزامی می‌گردد.»
در طرح تفصیلی تهران، این الزامات به‌صورت دقیق‌تری بازتعریف شده و در بعضی مناطق، الزام به تامین دو پارکینگ برای هر واحد بزرگ‌تر از ۱۵۰ متر مربع اعمال شده است. در شهرهایی مانند تبریز، اصفهان، مشهد و شیراز نیز این ضوابط، با اندک تفاوت‌هایی، اجرا می‌شود. در واقع، طرح‌های تفصیلی هر شهر، بسته به بافت شهری، عرض گذر، تراکم مجاز و نوع مالکیت، تعیین می‌کنند چه تعداد پارکینگ و با چه ویژگی‌هایی باید تامین شود.
تأمین پارکینگ نه‌تنها به‌صورت مستقیم با طراحی معماری ساختمان مرتبط است، بلکه یکی از عوامل مؤثر بر تعیین تعداد طبقات و واحدهای قابل بهره‌برداری در یک پروژه ساختمانی به شمار می‌رود. برای نمونه، در زمینی با مساحت ۲۵۰ متر مربع که طبق ضوابط طرح تفصیلی امکان ساخت پنج طبقه (شامل همکف و چهار طبقه روی آن) فراهم است، ممکن است به دلیل محدودیت در فضای پارکینگ، تنها بتوان سه جای پارک استاندارد طراحی کرد.
اگر در چنین شرایطی سازنده بخواهد پنج یا شش واحد مستقل احداث کند، شهرداری به دلیل عدم تأمین پارکینگ قانونی برای تمامی واحدها، از صدور مجوز ساخت با آن مشخصات خودداری خواهد کرد. این محدودیت حتی در پروژه‌هایی که واحدها به صورت دوبلکس طراحی می‌شوند نیز وجود دارد. به همین دلیل، صرف داشتن مجوز ساخت طبقات بیشتر، به‌تنهایی معیار تعیین تعداد واحدهای مسکونی نیست و هماهنگی کامل بین تعداد واحدها و ظرفیت پارکینگ الزامی است.
در دستورالعمل ابلاغی پلیس راهور ناجا (ابلاغیه سال ۱۳۹۸) به شهرداری‌های کل کشور تصریح شده است که: «صدور مجوز پایان‌کار برای پروژه‌های ساختمانی بدون تامین پارکینگ به تعداد واحدها ممنوع است. تأیید چنین پرونده‌هایی فاقد وجاهت قانونی است و مسئولیت حقوقی برای تایید کنندگان در پی خواهد داشت.»
در کنار الزامات تعداد، استاندارد ابعاد پارکینگ نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. طبق ضوابط، هر واحد پارک باید دارای ابعاد حداقل ۵ متر طول در ۲٫۵ متر عرض باشد و فضای گردش، رمپ، دسترسی مستقیم و مانور خودرو نیز در طراحی لحاظ شود. فضاهایی با عرض کم، شیب غیرمجاز یا فضای بسته و غیرقابل استفاده، حتی اگر در نقشه درج شده باشند، در زمان بازدید کارشناس پایان‌کار، رد می‌شوند. در نتیجه، بسیاری از سازندگان به‌ناچار مجبور به کاهش تعداد واحدها یا بازطراحی کامل زیرزمین و پیلوت می‌شوند.
در پروژه‌هایی که زیرزمین قابلیت استفاده کامل ندارد یا سطح اشغال در همکف محدود است، استفاده از پارکینگ مکانیزه (پازلی، آسانسوری یا چرخشی) مورد بررسی قرار می‌گیرد. اما این نوع پارکینگ‌ها نیز باید دارای مجوز بهره‌برداری، گواهی ایمنی و فضای مانور کافی باشند، در غیر این صورت از سوی نظام مهندسی و شهرداری تأیید نخواهند شد.
در املاک با کاربری تجاری یا اداری، ضوابط مربوط به تأمین پارکینگ بسیار سخت‌گیرانه‌تر از کاربری‌های مسکونی است. در بسیاری از شهرها، برای هر ۴۰ تا ۵۰ متر مربع زیربنای مفید تجاری یا اداری، تأمین دست‌کم یک جای پارک الزامی است. این الزام حتی در واحدهایی با متراژ پایین نیز وجود دارد؛ به‌گونه‌ای که معمولاً برای هر واحد تجاری، تأمین یک پارکینگ به‌عنوان شرط اصلی صدور مجوز تلقی می‌شود. به همین علت، ساخت واحدهای تجاری در قطعات کم‌عرض یا زمین‌های کوچک، بدون پیش‌بینی فضای مناسب برای پارک خودرو، عملاً با مانع روبه‌رو خواهد شد. این موضوع علاوه بر تأثیر بر نحوه طراحی، ممکن است توجیه اقتصادی پروژه را نیز تحت تأثیر قرار دهد و ضرورت هماهنگی کامل میان متراژ فضا و ظرفیت پارکینگ را دوچندان کند.
به‌طور خاص در طرح تفصیلی تبریز (۱۴۰۱)، مقرر شده در قطعاتی که امکان تامین پارکینگ برای هر واحد وجود ندارد، صدور پایان‌کار مشروط به حذف یکی از واحدها یا تجمیع فضاهای مسکونی در طبقات بالاتر است. در مناطق مرکزی این شهر، که کوچه‌ها کم‌عرض هستند، محدودیت گردش خودرو در زیرزمین نیز به مانعی در تأمین پارکینگ تبدیل شده و بسیاری از پروژه‌ها با الزام به رمپ خارجی یا تغییر محل دسترسی مواجه شده‌اند.
همچنین در مواردی که نقشه‌ها به‌صورت تیپ و فشرده طراحی شده‌اند (مثلاً در زمین‌هایی با عرض کمتر از ۱۰ متر)، ممکن است امکان تامین پارکینگ فقط با طراحی پیلوت و حذف کامل کاربری مسکونی در طبقه همکف فراهم شود. این مسأله باعث کاهش مساحت مفید قابل فروش شده و تأثیر اقتصادی جدی بر پروژه خواهد گذاشت.توجه به این نکته نیز ضروری است که پارکینگ بخشی از مشاعات ساختمان محسوب می‌شود و نمی‌توان آن را تفکیک یا به واحد خاصی اختصاص داد مگر با مجوز رسمی، سند تفکیکی و رضایت‌نامه کلیه مالکین که این مورد نیز صرفا در شرایط خاص و درخواست مسکن قابل انجام است.
حریم امنیتی و تاثیر آن بر تعداد طبقات قابل ساخت
یکی دیگر از عوامل محدودکننده در ساخت‌وساز شهری، وجود حریم‌های امنیتی یا حفاظتی در مجاورت برخی کاربری‌های خاص است. این حریم‌ها معمولاً پیرامون مراکز نظامی، امنیتی، انتظامی، فرودگاه‌ها، پادگان‌ها، مراکز مخابراتی و زیرساخت‌های حساس دولتی تعریف می‌شوند و هدف آنها حفظ امنیت فیزیکی، اطلاعاتی و عملیاتی این مراکز است. رعایت این حریم‌ها، از نظر قانونی الزامی بوده و عدم رعایت آنها می‌تواند منجر به توقف پروژه، ابطال مجوز، یا حتی تخریب طبقات اضافی شود.
مطابق ماده ۴۸ قانون شهرداری و همچنین بندهای مصوب شورای عالی امنیت ملی، شهرداری‌ها موظف‌اند پیش از صدور پروانه ساخت، استعلامات لازم را از مراجع نظامی و امنیتی ذی‌ربط اخذ نمایند. در این استعلامات، بسته به نوع مرکز، فاصله مجاز ساخت، محدودیت ارتفاع و تعداد طبقات، ممنوعیت پنجره رو به حریم، نوع مصالح قابل استفاده و نحوه دید و مشرفیت بررسی می‌شود. برای مثال، در نزدیکی پادگان‌ها یا مراکز سپاه و ارتش، حریم‌های امنیتی به‌طور معمول شامل یکی از موارد زیر هستند.
- ممنوعیت ساخت در شعاع مشخص (مثلاً تا ۵۰ یا ۱۰۰ متر)
- محدودیت ارتفاع ساختمان تا حداکثر ۸ متر یا دو طبقه
- ممنوعیت پنجره یا تراس رو به حریم
- الزام به دیوارکشی یا جداسازی فیزیکی در سمت مجاور با مرکز نظامی
در شهرهایی مانند تهران، تبریز، کرج، شیراز و مشهد، این ضوابط در طرح تفصیلی یا در قالب «بندهای تبصره‌ای در پروانه ساخت» درج می‌شوند. برای مثال در تهران، پروژه‌هایی که در مجاورت مرکز «نیروی زمینی ارتش در خیابان پاسداران» قرار دارند، با محدودیت جدی در ارتفاع مواجه‌اند و حتی پس از تهیه نقشه، باید مجوز جداگانه از معاونت مهندسی ارتش یا اداره مهندسی سپاه دریافت کنند.
یکی دیگر از انواع حریم‌های امنیتی، مجاورت با مراکز مخابراتی یا دکل‌های راداری است. در این موارد، نگرانی بیشتر به‌جای امنیت فیزیکی، مربوط به نشت اطلاعات، تداخل سیگنالی یا جلوگیری از دید مستقیم به تأسیسات است. در اطراف برخی مراکز، تنها اجازه ساخت پیلوت و یک طبقه روی آن داده می‌شود و ساخت بیشتر منوط به بررسی‌های فنی توسط شرکت ارتباطات زیرساخت یا سازمان پدافند غیرعامل کشور است. حتی در مناطقی که فاصله از حریم مجاز است، وجود پنجره، بالکن یا دوربین به‌سمت این مراکز می‌تواند پروژه را از نظر امنیتی دچار چالش کند. در بسیاری از موارد، معماران و سازندگان مجبور به طراحی دیوار کور در سمت حریم، یا تغییر محل پنجره‌ها و بازشوها می‌شوند.
باید توجه داشت که این ضوابط بر خلاف سایر ضوابط شهرسازی، قابل مذاکره یا جبران با عقب‌نشینی یا پرداخت عوارض نیستند؛ چرا که به‌صورت مستقیم با مسائل امنیتی کشور در ارتباط هستند. همچنین در صورت تغییر کاربری مرکز نظامی به غیرنظامی، رفع محدودیت‌ها نیاز به ابلاغ رسمی از همان مرجع دارد و صرف تغییر در سامانه شهرداری کفایت نمی‌کند. در نهایت، وجود حریم امنیتی می‌تواند مساحت مفید قابل ساخت، تعداد طبقات، طراحی پلان، و حتی ارزش اقتصادی ملک را به‌صورت چشم‌گیر کاهش دهد. به همین دلیل، بررسی و استعلام حریم‌های امنیتی، پیش از خرید زمین یا شروع طراحی پروژه، از اهمیت حیاتی برخوردار است.
الزام فضای سبز و تاثیر آن بر تعداد طبقات در ساخت‌وساز شهری
فضای سبز یکی از اصول اساسی در طراحی و اجرای پروژه‌های مسکونی است که نقش مهمی در بهبود کیفیت زندگی ساکنان و حفظ سلامت محیط زیست ایفا می‌کند. به همین دلیل، در طرح‌های تفصیلی شهرها، درصد یا سرانه خاصی از فضای کل زمین به فضای سبز اختصاص می‌یابد و رعایت این الزام برای صدور پروانه ساخت ضروری است.
الزامات فضای سبز در مقررات شهرسازی
در طرح تفصیلی تهران (مصوب ۱۳۹۱)، بر اساس بندهای ۸ و ۹ دفترچه ضوابط، حداقل ۲۰ تا ۲۵ درصد از مساحت کل زمین باید به فضای سبز اختصاص یابد. این فضا باید به صورت فضای باز و خاک‌خور در سطح زمین باشد و معمولاً فضای بام یا تراس‌های مسقف به‌عنوان فضای سبز محسوب نمی‌شوند، مگر در موارد استثنایی و با تایید شهرداری. در سایر شهرهای بزرگ مانند مشهد، اصفهان، تبریز و شیراز نیز الزامات مشابهی وجود دارد، مثلاً در طرح تفصیلی مشهد مصوب ۱۳۹۵، حداقل ۲۰ درصد از کل زمین به فضای سبز تخصیص داده شده است. در تبریز، شهرداری برای پروژه‌های مسکونی در مناطق مرکزی و جنوبی، حداقل ۱۵ تا ۲۰ درصد از سطح زمین را به فضای سبز اختصاص می‌دهد. همچنین، در برخی طرح‌های تفصیلی، علاوه بر درصد کلی فضای سبز، سرانه فضای سبز برای هر واحد مسکونی تعیین شده است. به عنوان نمونه، در اصفهان، هر واحد مسکونی باید حداقل ۱۰ متر مربع فضای باز و سبز داشته باشد که این الزام به طور مستقیم محدودکننده تعداد واحدهای قابل ساخت در یک زمین است.
تاثیر فضای سبز بر محدودیت تعداد طبقات
از آنجا که فضای سبز در سطح زمین باید تامین شود، این امر باعث کاهش سطح اشغال طبقه همکف می‌گردد. به عبارت دیگر، بخشی از زمین نمی‌تواند زیر بنا شود و باید به فضای باز و سبز اختصاص یابد. این محدودیت در سطح اشغال با موارد زیر ارتباط دارد.
- برای حفظ مساحت مفید واحدها و تعداد مناسب آنها، سازنده به افزایش تعداد طبقات روی آورد.
- افزایش تعداد طبقات با محدودیت‌های مربوط به ارتفاع مجاز و عرض گذر هماهنگ باشد.
- در صورت محدودیت‌های شدید ارتفاعی یا عرض گذر، تعداد طبقات نتواند به اندازه کافی افزایش یابد و این منجر به کاهش تعداد واحدهای ساختمانی می‌شود.
برای مثال، فرض کنید زمینی به مساحت ۶۰۰ متر مربع در تهران که طبق ضوابط باید حداقل ۲۵ درصد از زمین به فضای سبز اختصاص یابد، یعنی حدود ۱۵۰ متر مربع فضای سبز لازم است. بنابراین، سطح اشغال طبقه همکف نهایتاً ۴۵۰ متر مربع خواهد بود. اگر سازنده قصد داشته باشد در این زمین ۶۰۰ متر مربع زیر بنا (در کل طبقات) داشته باشد، مجبور است طبقات را افزایش دهد، البته محدودیت‌های ارتفاعی و عقب‌نشینی نیز باید رعایت شود.
محدودیت‌های ترکیبی و الزام هماهنگی
از آنجا که ضوابط مربوط به فضای سبز به صورت همزمان با محدودیت‌های دیگری مانند عرض گذر، ارتفاع مجاز، عقب‌نشینی‌ها و حریم امنیتی اعمال می‌شوند، طراح و سازنده باید تمامی این عوامل را به صورت یکپارچه در نظر گرفته و پلان را به گونه‌ای تنظیم نمایند که تمامی این ضوابط رعایت شود. در غیر این صورت، پروانه ساخت صادر نمی‌شود و یا در صورت تخلف، پروژه با مشکلات حقوقی و توقف مواجه می‌گردد.
جهت ساخت، موقعیت قطعه و تأثیر آنها بر محدودیت‌های ساخت و تعداد طبقات
۱- اهمیت جهت ساخت و موقعیت قطعه در ساخت‌وساز
جهت قطعه (یعنی جغرافیایی که ساختمان نسبت به نقاط cardinal مثل شمال، جنوب، شرق و غرب قرار دارد) نقش بسیار مهمی در طراحی ساختمان، میزان استفاده از نور طبیعی، تهویه، و نهایتا مقررات ساخت دارد. این موضوع از چند جهت اهمیت دارد.
- تابش نور خورشید: ساختمان‌هایی که در جهت جنوب یا نزدیک به جنوب قرار دارند، بیشترین بهره را از نور خورشید به خصوص در فصول سرد سال می‌برند. این مزیت باعث می‌شود در بسیاری از مناطق، ضوابط ویژه‌ای برای قطعات جنوبی تعریف شود که امکان افزایش تعداد طبقات یا افزایش ارتفاع را به سازنده می‌دهد.
- تهویه و جریان هوا: ساختمان‌هایی که به گونه‌ای طراحی شوند که جریان هوای طبیعی بهتری داشته باشند، نیاز به تهویه مصنوعی کمتر دارند و کیفیت زندگی ساکنان بهتر است. این نکته در برخی ضوابط و طرح‌های تفصیلی نیز مورد توجه قرار می‌گیرد.
- کاهش مصرف انرژی: استفاده بهینه از نور و تهویه طبیعی باعث کاهش مصرف انرژی و بهبود شرایط محیطی ساختمان می‌شود که شهرداری‌ها و سازمان‌های مدیریت شهری در ضوابط ساخت مد نظر قرار می‌دهند.
۲- تأثیر جهت قطعه بر تعداد طبقات و محدودیت ارتفاع
- مورد شهر تبریز: یکی از مثال‌های مشهور در ایران، ضوابط خاص ساخت‌وساز در تبریز است. طبق مقررات شهرداری تبریز، در بیشتر مناطق شهر، حداکثر تعداد طبقات مجاز برای ساختمان‌های مسکونی سه طبقه است. اما در صورتی که قطعه در موقعیت جنوبی قرار داشته باشد و شرایط نورگیری و دسترسی به فضای باز مناسب باشد، امکان افزایش طبقات با رعایت سایر ضوابط (مثل عقب‌نشینی و پارکینگ) فراهم می‌شود.
- علت این تمایز: در تبریز به دلیل آب و هوای سرد و ضرورت بهره‌مندی از نور مستقیم آفتاب برای گرم کردن فضا، ساختمان‌های جنوبی امکان بهره‌برداری بهتر از انرژی خورشیدی را دارند. بنابراین، ضوابط منعطف‌تر و شرایط استثنایی به آنها اجازه می‌دهد تا طبقات بیشتری بسازند.
- در برخی شهرهای دیگر نیز این الگو وجود دارد، مثلاً در تهران و اصفهان، ضوابط طرح تفصیلی ممکن است برای قطعات جنوبی امکانات بیشتری در ارتفاع و تعداد طبقات قائل شود، اما این موضوع کمتر شایع است و بستگی به طرح تفصیلی هر منطقه دارد.
۳- تأثیر موقعیت قطعه در محدودیت‌های دیگر ساخت
- عرض گذر و موقعیت قطعه: عرض خیابان یا گذر و اینکه قطعه در کدام سمت خیابان واقع شده نیز اهمیت دارد. مثلاً در ضوابط معمول، ساختمان‌های واقع در گذرهای با عرض کمتر از ۳۰ متر محدودیت ارتفاع سخت‌تری دارند. اما اگر قطعه در سمت جنوبی گذر قرار داشته باشد، معمولاً انعطاف بیشتری در تعیین ارتفاع مجاز داده می‌شود.
- پیش‌آمدگی و عقب‌نشینی: در مواردی که قطعه در موقعیت خاصی از خیابان است (مثل تقاطع‌ها یا زوایای تند)، قوانین مربوط به عقب‌نشینی برای حفظ دید، نور و جلوگیری از سایه‌اندازی بیشتر اعمال می‌شود که بر تعداد طبقات و ارتفاع تاثیر مستقیم دارد.
- حریم امنیتی و خطوط انتقال: موقعیت قطعه نسبت به حریم خطوط برق، گاز، آب و دیگر زیرساخت‌ها هم می‌تواند محدودیت‌های ویژه‌ای ایجاد کند که با جهت و موقعیت قطعه در ارتباط است.
۴. نکات کلیدی برای سازندگان و معماران
- در طراحی پروژه، حتماً باید جهت‌گیری قطعه نسبت به شمال جغرافیایی مشخص و با ضوابط محلی مقایسه شود.
- در شهرهای با شرایط آب و هوایی خاص مانند تبریز، دقت بیشتری به قوانین مربوط به قطعات جنوبی شود.
- درخواست مجوز باید با مدارک فنی دقیق (نقشه‌های نورگیری، سایه‌سنجی، بادسنجی و غیره) همراه باشد تا امکان استفاده از تسهیلات قانونی برای افزایش طبقات وجود داشته باشد.
در این مقاله به بررسی جامع عوامل مؤثر بر محدودیت تعداد طبقات در ساخت‌وساز شهری پرداختیم. مواردی مانند عرض گذر، جهت ساخت، موقعیت قطعه، حریم‌های امنیتی، الزام تامین پارکینگ برای هر واحد مسکونی و رعایت فضای سبز، همه از مؤلفه‌های کلیدی هستند که رعایت دقیق آنها برای حفظ ایمنی، کیفیت محیط زیست و بهبود رفاه ساکنان ضروری است. همچنین لازم است به این نکته اشاره کنیم که در بخش اول مقاله، شرایط عمومی و مراحل قانونی مرتبط با ساخت طبقات اضافی در ساختمان‌ها مورد بررسی قرار گرفت. این مراحل شامل اخذ مجوزهای لازم، رعایت ضوابط فنی و شهری، و همکاری با مراجع ذی‌ربط است که تضمین می‌کند پروژه‌ها در چارچوب قوانین و مقررات به درستی اجرا شوند. رعایت کامل این ضوابط و هماهنگی با مقررات، علاوه بر تسهیل فرایند صدور مجوزها، باعث می‌شود تا ساخت‌وسازها به گونه‌ای انجام شوند که هم از نظر فنی و هم از نظر شهری، با استانداردهای مطلوب همخوانی داشته باشند و در نتیجه، امنیت و رضایت ساکنان حفظ شود.
